부동산거래

1. 부동산 매매계약을 체결할 때

 

(1) 부동산의 등기부등본 보기

 

① 부동산 등기부등본

 

· 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부

· 대상부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의

권리설정 여부 기재

 

② 등기부의 구조

 

· 부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있고, 표제부 · 갑구 · 을구로 구성

· 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황

· 갑구에는 소유권 및 소유권관련 권리관계

· 을구에는 소유권 이외의 권리 관계

 

(2) 부동산 중개사무소 이용하기

 

① 개업공인중개사

· 중개 : 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의

득실변경에 관한 행위를 알선해 주는 것

· 공인중개사 : 공인중개사 자격을 취득한 자

· 중개업 : 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것

· 개업공인중개사 : 중개사무소의 개설등록을 한 자

 

② 공인중개사가 확인 · 설명하여야 하는 사항

 

· 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에

관한 기본적인 사항

· 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

· 거래예정금액 · 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

· 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

· 수도·전기·가스·소방·열 공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

· 벽면 및 도배의 상태

· 일조·소음·진동 등 환경조건

· 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 접근성 등 입지조건

· 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

 

 

③ 중개보수의 기준

 

· 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받으나 한도가 정해져 있다.

· 매매·교환의 경우는 거래 금액의 1천분의 9 이내의 범위 안에서, 임대차 등의 경우에는

거래 금액의 1천분의 8 이내의 범위 안에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정한다.

· 중개보수 한도 (서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례)

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	1천분의 6	250,000
	5천만원이상 2억원 미만	1천분의 5	800,000
	2억원 이상 6억원 미만	1천분의 4	-
	6억원 이상 9억원 미만	1천분의 5	-
	9억원 이상	거래금액의 1천분의 9이하
임대차 등 (매매·교환 이외의 거래)	5천만원 미만	1천분의 5	200,000
	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4	300,000
	1억원 이상 3억원 미만	1천분의 3	-
	3억원 이상 6억원 미만	1천분의 4	-
	6억원 이상	거래금액의 1천분의 8이하

 

 

(3) 부동산 매매계약을 체결할 때 유의할 점

 

① 부동산의 진정한 소유자를 확인

 

· 계약은 등기부상에 적혀 있는 소유자와 직접

· 대리인과 매매계약을 하는 경우에는 본인의 위임장을 확인하고, 본인과 직접 연락하여

대리인을 통하여 매매계약을 여부를 확인

· 본인과 계약을 하는 경우 : 주민등록증으로 대조하여 확인

· 본인이 미성년자인 경우 : 법정대리인의 동의서 확인

· 대리인과 계약을 하는 경우 : 대리인의 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

 

② 반드시 확인해야 할 필수내용

 

· 파는 사람(매도인)과 사는 사람(매수인)의 이름, 주소, 주민등록번호

· 사는 땅이나 건물의 정확한 주소

· 계약일

· 매매대금의 액수와 그 지불시기

· 부동산과 그 등기를 사는 사람에게 넘겨줄 시기

· 계약금액과 지불하는 방법

· 물건을 제대로 넘겨주지 못하였을 때 파는 사람의 책임

· 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에 그러한 조건이나 기한

· 계약을 할 때 증인으로 있었던 사람(입회인)의 이름, 주소, 주민등록번호

· 개업공인중개사가 있는 경우 개업공인중개사에 대한 사항

 

③ 인감증명 : 인감의 신고자가 현재 사용하고 있는 인감이 신고 된 인감이라는 것을 행정관청이 증명해주는 제도이다. 대부분 재산권의 처분이나 포기를 할 때, 채무를 부담하는 경우 본인의 의사를 확인하기 위한 수단으로 주로 이용된다.

 

 

2. 부동산 매매대금을 지급할 때

 

(1) 계약금을 지급할 때 유의할 점

 

· 계약금은 부동산 매매계약을 체결할 경우 계약당사자의 일방이 상대방에게 교부하는

금전으로 통상 매매대금의 10%정도

· 계약금은 매매대금이 체결되었다는 증거금

· 매매계약 후 계약당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해제하는 경우 해약금의 성격

· 중도금이나 잔금 지급전 양당사자는 계약을 언제든 해제가능

· 계약금이 교부된 경우 계약당사자 간에 다른 약정이 없는 때에는 매수인은 매도인이

계약이행에 착수할 때까지 매매계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있으며,

매도인은 매수인이 계약이행에 착수할 때까지 매매계약금의 배액을 상환하고

매매계약 해제가능

· 계약금을 위약금으로 하는 특약도 가능

 

(2) 중도금을 지급한 후에 유의할 점

 

· 대부분 중도금은 매매대금의 50-60% 정도로 약정

· 중도금 지급 후에는 해약금에 기한 해제권 행사 불가능

· 다만, 당사자 간의 합의로 인한 약정해제나 일방의 채무불이행에 따른 법정해제 가능

· 중도금 지급전에 등기부 등본 재확인 필요

 

(3) 잔금 지급과 부동산 소유권이전

 

① 잔금을 지급할 때 유의할 점

 

· 매수인의 잔금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기 의무는 동시이행관계

· 잔금은 금액이 크고 잔금지급이 완료되어야 등기이전을 통해 소유권 확보할 수 있어

가장 중요한 단계

· 법무사 입회하에 매도인과 매수인이 직접 대면하여 처리하는 것이 가장 안전

 

② 소유권이전등기 신청

 

· 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에

등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이 공동으로 신청

· 등기 신청은 직접 등기소를 방문하거나 법원인터넷 등기소를 이용

· 소유권이전등기신청서에는 부동산의 표시, 등기의 목적, 등기의무자·등기권리자의

인적사항, 시가표준액 및 국민주택채권매입 등을 기재

 

③ 등기신청서에 첨부할 서류

 

· 매매계약서

· 취득세(등록면허세) 영수필확인서

· 매도인의 부동산 매매용 인감증명서

· 등기필증

· 토지·건축물대장등본

· 매도인과 매수인의 주민등록표등(초본)

· 부동산거래계약신고필증

· 매매목록(거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개이상인 경우)

 

*검인계약서 제도 : 소유권이전등기를 할 때 시·군·구청의 검인을 받은 계약서를 첨부해야만 등기가 가능하게 한 제도(부동산등기 특별조치법 제3조) 불법적인 부동산 거래 행위를 규제하여 부동산 투기를 막기 위하여 만들어짐.

 

 

3. 부동산 매매계약 후의 처리 절차

 

(1) 부동산 거래 신고제도

 

① 의의

 

· 부동산 실거래 가격 신고 의무 제도는 이중계약 등과 같은 잘못된 관행을 없애고 부동산

거래를 투명하게 하기 위하여 도입

· 거래를 한 당사자들이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(예:재건축·재개발

입주권, 주택 분양권)에 대하여 계약을 체결한 경우 부동산의 실제가격, 계약 조건 등을 시·군·구청에 신고

· 위반 시 과태료 부과

 

 

 

 

 

② 부동산 거래신고 의무자

 

· 개업공인중개사가 거래 계약서를 작성하여 교부한 경우 : 반드시 개업공인중개사가 신고

· 거래 당사자의 직거래인 경우 : 매도인과 매수인이 공동으로 신고

· 매도인과 매수인 중 한 사람이 신고를 거부한 경우 : 사유서를 첨부하여 단독으로 신고

 

③ 부동산 거래 신고의 효과

 

· 부동산 거래신고를 하면 시·군·구청으로부터 신고필증을 교부받게 됨.

· 매수인은 ‘부동산등기 특별조치법’에 의한 검인을 받은 것으로 봄.

· 신고 된 가격은 등기부등본에 기재

· 모든 부동산의 실거래 가격을 기준으로 양도소득세 부과

 

 

(2) 부동산 매매할 때 부과되는 세금

 

① 매도인과 매수인이 내야 할 세금

 

· 매수인 : 부동산의 취득으로 취득세, 인지세, 농어촌 특별세 및 지방교육세 등의

세금을 납부 (취득세 영수필 확인서를 등기 신청 시 첨부)

 

· 매도인 : 부동산의 양도로 양도소득세, 지방소득세 및 농어촌특별세 등의 세금을 부담

 

② 부동산 거래 단계별 세금

 

· 부동산의 취득할 때 내야하는 세금 : 취득 시 취득세(농어촌특별세 및 지방교육세),

매매계약서 작성 시 인지세, 증여 또는 상속 받았을 시 증여세, 상속세 납부

· 부동산 취득세 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우 증여세 추가 납부

· 부동산을 보유할 때 내야하는 세금 : 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세 외에

종합부동산세, 일반건물은 재산세 납부

· 부동산을 양도할 때 내야하는 세금 : 토지나 건물 같은 부동산과 분양권, 골프회원권,

주식 등을 양도하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세 부과 - 이에 따른 지방세인

지방소득세도 함께 납부